Manter um imóvel no Brasil após a mudança para o exterior é uma das situações mais comuns entre expatriados, e das que mais geram irregularidades involuntárias. As regras mudam completamente quando você deixa de ser residente fiscal.
Primeiro: sua residência fiscal define tudo
- Não formalizou a Saída Fiscal: você continua residente, aluguel no carnê-leão e imóvel na DIRPF, como sempre;
- Formalizou: você é não residente, e valem as regras abaixo.
Situação 1: Imóvel alugado: IRRF de 15% na fonte
Para o não residente, o aluguel de imóvel no Brasil é tributado exclusivamente na fonte, a 15% (art. 7º da Lei 9.779/1999), sem tabela progressiva nem deduções.
- Recolhimento por DARF mensal, sob responsabilidade do procurador do não residente no Brasil;
- Tributação definitiva: não há DIRPF anual por esses aluguéis;
- Verifique a tributação no seu país de residência (acordos e reciprocidade evitam a dupla tributação).
Erro comum: continuar no carnê-leão como residente após a saída fiscal. O regime muda, e recolher errado não quita a obrigação correta.
Situação 2: Venda: ganho de capital
Alíquotas progressivas da Lei 13.259/2016:
- 15% até R$ 5 milhões;
- 17,5% de R$ 5 a 10 milhões;
- 20% de R$ 10 a 30 milhões;
- 22,5% acima de R$ 30 milhões.
Para não residentes, a IN RFB 208/2002 atribui a responsabilidade pela apuração e recolhimento ao procurador ou ao adquirente, com imposto devido na data da alienação. Isenções aplicáveis a residentes devem ser analisadas caso a caso, a Receita tem interpretação restritiva para não residentes.
Situação 3: Imóvel fechado
- IPTU e despesas de conservação continuam;
- CPF regular e procurador constituído são necessários;
- Se ainda é residente fiscal, o imóvel segue na DIRPF em Bens e Direitos.
Checklist do proprietário não residente
- Saída Fiscal formalizada (CSDP + DSDP);
- Procurador com poderes fiscais;
- IRRF de 15% recolhido mensalmente sobre aluguéis;
- CPF atualizado como não residente;
- Planejamento prévio antes de qualquer venda;
- Verificação da tributação no país de residência.
Keeping property in Brazil after moving abroad is one of the most common situations among expatriates, and one that generates the most unintentional irregularities. The rules change completely once you cease to be a tax resident.
First: your tax residency defines everything
- If you never formalized the Tax Exit: you remain a resident, rental income through the monthly carnê-leão and the property on your annual return, as always;
- If you formalized it: you are a non-resident, and the rules below apply.
Scenario 1: Rented property: 15% withholding
For non-residents, rental income from Brazilian property is taxed exclusively at source, at 15% (art. 7 of Law 9,779/1999), with no progressive table or deductions.
- Paid via monthly DARF, under the responsibility of the non-resident's attorney-in-fact in Brazil;
- Definitive taxation: no annual return is due for this rental income;
- Check taxation in your country of residence (treaties and reciprocity prevent double taxation).
Common mistake: continuing to pay carnê-leão as a resident after the tax exit. The regime changes, and paying the wrong way does not settle the right obligation.
Scenario 2: Sale: capital gains
Progressive rates under Law 13,259/2016:
- 15% up to R$ 5 million;
- 17.5% from R$ 5 to 10 million;
- 20% from R$ 10 to 30 million;
- 22.5% above R$ 30 million.
For non-residents, IN RFB 208/2002 assigns responsibility for calculation and payment to the attorney-in-fact or the buyer, with tax due on the sale date. Exemptions available to residents must be analyzed case by case, the tax authority interprets them restrictively for non-residents.
Scenario 3: Vacant property
- Municipal property tax (IPTU) and maintenance costs continue;
- A valid CPF and an appointed attorney-in-fact remain necessary;
- If you are still a tax resident, the property stays on your annual return.
Non-resident owner checklist
- Tax Exit formalized (CSDP + DSDP);
- Attorney-in-fact with tax powers;
- 15% withholding paid monthly on rentals;
- CPF updated to non-resident status;
- Advance planning before any sale;
- Verification of taxation in your country of residence.
Mantener un inmueble en Brasil tras mudarse al exterior es una de las situaciones más comunes entre expatriados, y de las que más genera irregularidades involuntarias. Las reglas cambian completamente cuando usted deja de ser residente fiscal.
Primero: su residencia fiscal lo define todo
- Si no formalizó la Salida Fiscal: sigue siendo residente, alquiler en el carnê-leão mensual y el inmueble en la declaración anual, como siempre;
- Si la formalizó: es no residente, y aplican las reglas siguientes.
Situación 1: Inmueble alquilado: retención del 15%
Para el no residente, el alquiler de inmueble en Brasil tributa exclusivamente en la fuente, al 15% (art. 7º de la Ley 9.779/1999), sin tabla progresiva ni deducciones.
- Pago mediante DARF mensual, bajo responsabilidad del apoderado del no residente en Brasil;
- Tributación definitiva: no se presenta declaración anual por esos alquileres;
- Verifique la tributación en su país de residencia (convenios y reciprocidad evitan la doble imposición).
Error común: seguir pagando carnê-leão como residente después de la salida fiscal. El régimen cambia, y pagar mal no salda la obligación correcta.
Situación 2: Venta: plusvalía
Alícuotas progresivas de la Ley 13.259/2016:
- 15% hasta R$ 5 millones;
- 17,5% de R$ 5 a 10 millones;
- 20% de R$ 10 a 30 millones;
- 22,5% por encima de R$ 30 millones.
Para no residentes, la IN RFB 208/2002 asigna la responsabilidad del cálculo y pago al apoderado o al comprador, con impuesto debido en la fecha de la venta. Las exenciones aplicables a residentes deben analizarse caso por caso, la autoridad fiscal las interpreta restrictivamente para no residentes.
Situación 3: Inmueble desocupado
- El IPTU municipal y los gastos de conservación continúan;
- Se necesita CPF regular y apoderado constituido;
- Si aún es residente fiscal, el inmueble sigue en la declaración anual.
Checklist del propietario no residente
- Salida Fiscal formalizada (CSDP + DSDP);
- Apoderado con facultades fiscales;
- Retención del 15% pagada mensualmente sobre alquileres;
- CPF actualizado como no residente;
- Planificación previa antes de cualquier venta;
- Verificación de la tributación en el país de residencia.
Tem imóvel no Brasil e mora fora?Own property in Brazil while living abroad?¿Tiene inmueble en Brasil y vive fuera?
Estruturamos toda a operação: procuração, recolhimentos mensais, planejamento de venda e coordenação com a tributação do seu país.We structure the entire operation: power of attorney, monthly payments, sale planning and coordination with your country's taxation.Estructuramos toda la operación: poder, pagos mensuales, planificación de venta y coordinación con la tributación de su país.
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